Harga sewa mencapai rekor tertinggi, jadi mengapa tuan tanah swasta berbondong-bondong keluar dari pasar?

SEWA mencapai rekor tertinggi – jadi, bagaimana mungkin kita menyaksikan keluarnya investor ‘kecil-kecilan’ dari pasar sewa, yang menurut RTB, saat ini menyediakan 86% dari semua pasokan di Irlandia?

14% lainnya adalah investor besar atau REIT (kebanyakan di Dublin) yang tampaknya sekarang tidak disukai secara politis, meskipun kami sangat membutuhkan penyedia pasokan besar itu untuk membuka keran dengan cara sebesar mungkin.

Orang-orang mengantri untuk melihat properti sewaan di Lee Street. foto: Tom Redmond

Sebagai agen penyewaan, sebagian besar klien saya adalah 86%, sebut saja mereka Mary & Joe yang menyewakan satu properti.

Mereka memiliki hipotek atas properti itu dan membayar pajak atas pendapatan sewa sebesar 52% sehingga Bendahara mengambil alih setengah dari sewa setiap bulan, yang kemudian dapat digunakan untuk membangun lebih banyak perumahan sosial. Sulit untuk menganggap itu sebagai kebijakan yang buruk.

Sebuah survei pada Juli 2021 oleh RTB menyatakan bahwa 79% dari semua penyewa yang disurvei dalam 1.038 wawancara tatap muka mengatakan pengalaman mereka dengan pemiliknya “positif atau sangat positif”. Jika Menteri ingin memahami mengapa Mary & Joe tidak lagi ingin memberikan pasokan sewa di Irlandia, meskipun harga sewanya tinggi, maka poin-poin berikut tidak dapat diabaikan:

1. Perundang-undangan yang berubah setiap beberapa bulan membuat takut investor yang sekarang tidak tahu jalan mana yang harus ditempuh. Saya dibayar untuk memahami Undang-Undang Penyewaan Perumahan dan bahkan saya berjuang, karena setiap Menteri baru menerapkan solusi plester menempel di atas solusi tidak efektif sebelumnya dalam reaksi ‘brengsek’ mereka sendiri terhadap tekanan politik.

2. Kontrol Sewa berarti tidak ada investor yang akan membeli properti yang telah disewa dalam dua tahun terakhir dengan harga sewa yang rendah. Ketika sebuah properti dijual di Irlandia maka kontrol sewa diberikan kepada pemilik baru dengan ancaman denda €15.000-€30.000 jika mereka melangkah keluar (atau tidak memahami) hukum.

See also  House Republicans Siap Meluncurkan 'Karpet Merah' untuk Elon Musk sebagai Bagian dari Penyelidikan Biden

Jika Mary & Joe mempertahankan harga sewanya rendah maka undang-undang saat ini ‘berterima kasih’ kepada mereka dengan hampir menjamin bahwa properti ini tidak akan menerima tawaran dari investor lain. Jika tidak ada investor yang mau menawar maka itu berarti properti itu bernilai ribuan lebih sedikit karena hanya pemilik yang akan membelinya sekarang.

Apakah ini benar-benar situasi insentif/penalti yang dimaksud Menteri?

Kontrol Sewa tidak memengaruhi investor skala besar yang membangun/membeli blok apartemen baru karena pasokan baru dikecualikan. Undang-undang ini hampir menjamin bahwa properti sewaan yang paling terjangkau akan hilang di pasaran saat dijual.

3. Kurangnya penegakan atau peraturan yang efektif jika timbul perselisihan antara Penyewa/Pemilik Tanah.

Dapat dikatakan bahwa baik penyewa maupun pemilik properti tidak dilayani dengan baik oleh Dewan Penyewa Hunian. Saya telah menyaksikan banyak keputusan oleh para juri dalam dua tahun terakhir yang menurut saya dapat digambarkan sebagai sangat dipertanyakan, kurang dalam ketelitian atau dasar hukum dan banyak kemudian dibatalkan oleh rekan-rekan mereka di RTB di Pengadilan, yang merupakan pemborosan dari waktu dan sumber daya yang sangat langka.

Pengadilan biaya RTB ribuan euro. Penundaan di RTB (yang berkurang secara mengesankan di tahun 2016-2020) kini meningkat lagi dan di luar kendali. Saya mengetahui satu kasus baru-baru ini dengan lebih dari €30.000 tunggakan sewa di mana proses RTB berjalan selama 13 bulan dan pada saat itu penyewa pergi atas kemauannya sendiri yaitu proses RTB masih berjalan, dengan kecepatan siput.

Di sana, pemilik properti memenangkan setiap sidang yang kemudian diajukan banding oleh penyewa, sebagaimana hak mereka. Pada banding terakhir, anggota panel pengadilan jelas terpengaruh oleh kasus tersebut karena mereka menyerahkan keputusan mereka secara inside di dalam RTB dalam waktu 48 jam (mengesankan!) tetapi selembar kertas itu berada di dalam RTB selama hampir 11 minggu sebelum hasilnya dikeluarkan. . Ini sementara RTB tahu bahwa tidak ada sewa yang dibayarkan dengan tunggakan lebih dari €30.000. Tidak satu euro telah pulih sejak itu.

See also  Pemungut cukai memperingatkan undang-undang baru akan mempercepat penutupan pub pedesaan

Penundaan ini, terutama pada kasus-kasus luar biasa tidak dapat dimaafkan dan hanya salah satu alasan yang membuat investor ketakutan pergi dalam jumlah besar.

Saya mencoba memberi tahu penyewa di daerah lain tentang apa yang saya yakini sebagai penggusuran ilegal. Penyewa mengajukan sengketa atas saran saya dan diberitahu oleh juri RTB bahwa karena tidak ada perjanjian sewa tertulis maka RTB tidak memiliki yurisdiksi. Salah.

RTB juga merilis portal internet baru pada tahun 2022 yang peluncurannya merupakan bencana yang tidak dapat dikurangi dan menyebabkan masalah yang tidak diinginkan bagi orang-orang yang menyediakan pasokan yang sangat dibutuhkan ke pasar persewaan. Sistem baru ini seharusnya menelan biaya €3 juta tetapi akhirnya menelan biaya €7 juta.

Dana wajib pajak yang digunakan untuk menutup kelebihan biaya seharusnya dapat digunakan untuk lebih banyak perumahan sosial. Peluncuran sistem baru juga bertepatan dengan beberapa pelanggaran perlindungan knowledge di mana element kontak pribadi pemilik dan penyewa dikirim ke pihak ketiga yang sama sekali tidak terkait.

Penyedia pasokan yang membuat frustrasi merusak pasokan pada saat kita paling membutuhkan pasokan itu. Kepala RTB yang baru diangkat pada tahun 2022 dan pada presentasi pertamanya kepada sekelompok besar agen berlisensi yang saya hadiri, dia meminta maaf atas “sistem” baru dan mengakui bahwa dia tidak memiliki pengalaman industri properti dan akan belajar sambil bekerja. .. Tidak meyakinkan mengingat ini adalah regulator untuk sekitar 300.000 penyewa selama krisis pasokan sewa terburuk di Irlandia.

Pajak telah disebutkan sebagai masalah. Saya yakin klien saya lebih suka membayar pajak lebih sedikit tetapi beban pajaknya sudah lama sama sementara pasokan sewa baru mulai berkurang setelah 2016 yaitu saat kontrol sewa diperkenalkan. Kebetulan? Saya tidak percaya begitu.

See also  Liadh Ní Riada dari Sinn Féin 'lega' meninggalkan 'permainan setan' politik

Jika kita memberi tahu Mary & Joe bahwa mereka adalah; tidak diperbolehkan mengatur sewa atas properti yang dimilikinya; bahwa mereka tidak diizinkan untuk menjual properti (pada waktu-waktu tertentu dalam setahun) atau di masa depan (seperti yang diminta oleh partai oposisi tertentu); bahwa mereka mungkin tidak diizinkan untuk mendapatkan kepemilikan kosong untuk menjual atau memindahkan anggota keluarga, maka Anda akan melihat situasi pasokan yang sangat mengkhawatirkan menjadi lebih buruk.

Apa yang akan terlihat seperti tidak tahan memikirkan. Mari kita semua berharap Menteri mendengarkan …

Mark Rose adalah MD dari Rose Property Providers yang telah lama berdiri